Pour réussir sa vente immobilière, il faut bien estimer sa maison

Lorsqu'un propriétaire décide de mettre son bien en vente, il doit mettre toutes les chances de son côté.

Ne pas faire les bonnes choses dès le départ, pourrait vous faire perdre beaucoup de temps et beaucoup d'argent.

Pour vendre son bien tout est affaire de méthode et de savoir faire.

Dans ce conseil et astuce, je vais vous apprendre comment estimer et définir le meilleur prix de vente pour votre maison

Comment estimer et définir le meilleur prix de vente pour mon bien ?

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Dans ce guide vous découvrirez :

  • Comment fonctionne le marché de l’immobilier
  • Les critères pour calculer le prix de votre maison
  • Comment définir le vrai prix de votre maison
  • Pourquoi faut-il vendre rapidement

Comment estimer et définir le meilleur prix de vente pour mon bien ?

Vouloir vendre son bien immobilier le plus cher possible semble relever du bon sens. Cependant fixer un prix de vente trop élevé au départ est le meilleur moyen pour le retrouver à la vente pendant longtemps et de devoir le brader à la fin

Vendre dans le délai souhaité, là aussi, cela semble évident. Il est conseillé de ne pas dépasser un délai de 3 mois.


Les acquéreurs connaissent le marché immobilier

Estimer son bien immobilier à sa juste valeur est d'autant plus important que les acheteurs sont aujourd'hui bien informés.

Alors comment pensent les acheteurs ?

Pour répondre à cette question, nous allons prendre un exemple très simple, dans ma ville il y a actuellement 100 maisons qui sont à la vente, et je sais que chaque mois il y a 10 acquéreurs qui achètent donc 10 maisons, à votre avis comment nos 10 acquéreurs vont-ils choisir leurs maisons ? Il y a bien sûr plusieurs critères, un acheteur commence par définir où il souhaite acheter (dans un secteur plus ou moins étendu), définir ses critères (superficie, nombre de chambres…) et quel est son budget. Mais le plus important est le meilleur rapport qualité prix, il va donc naturellement se créer dans la tête de nos 10 acheteurs un ordre du meilleur rapport qualité prix des biens. Pour bien comprendre ce rapport prenons dans nos 10 acheteurs un couple qui recherche une maison de 90m² avec trois chambres et un petit jardin. Dans le classement de notre couple on va retrouver en haut de la liste ce qu’il considère comme le meilleur rapport qualité prix à savoir des maisons correspondantes à leur budget et à leur projet de vie. En bas de la liste, on va retrouver les maisons qui ont les mêmes critères mais dont le vendeur en demande deux fois plus cher. Enfin nous avons des maisons intermédiaires en termes de rapport qualité prix

A votre avis quels seront les biens visités ?

Bien sûr nos acheteurs vont avant tout se tourner vers les maisons vertes aux meilleurs rapport qualité prix, avant de se tourner éventuellement vers les maisons intermédiaires, les maisons oranges, mais en aucun cas ils ne perdront leur temps à aller visiter une maison rouge. Le bien acheté par nos acquéreurs sera donc situé dans la catégorie des maisons au prix et non pas dans la catégorie des maisons intermédiaires ou hors de prix.Un mois après nous avons donc 10 maisons qui se sont vendues sur les cent disponibles et de nouveau dix acquéreurs, et là vous allez me dire formidable à un moment donné il ne restera plus que la mienne et c’est là que vous vous trompez. Car si chaque mois 10 maisons sont vendues dans ma ville, 20 nouvelles maisons sont mises en vente et c’est ainsi dans ma ville comme dans le reste de la France.

Et là vous l’aurez compris, ces 20 maisons vont devoir se positionner par rapport au prix du marché.

Certains propriétaires bien conseillés vont immédiatement se mettre au prix, d’autres dans l’intermédiaire car ils ne sont pas pressés de vendre et quelques uns, un peu têtus vont demander un prix au-dessus du marché.

Vous comprenez maintenant pourquoi certaines maisons se vendent en moins d’un mois et que d’autres n’ont aucune visite et vont se vendre en plus d’un an.


Les critères pour calculer le prix d'un logement

Chaque bien immobilier affiche une valeur qui lui est propre. Pour l'approcher au plus juste, vous tiendrez compte de nombreux critères.


L'emplacement du logement

C'est l'un des principaux critères pour estimer le prix du logement. Il tient compte de l'image de la commune : plus elle est résidentielle, plus le mètre carré grimpe. Le quartier est logé à la même enseigne. Dans une même ville, les différences selon les secteurs peuvent aller du simple au double. L'agrément du quartier, le calme, les espaces verts, la proximité des écoles, des commerces et des services sont autant d'autres éléments à considérer. Idem pour la desserte : un appartement à deux pas du métro ou au pied d'un arrêt de bus vaut forcément plus cher que s'il est mal desservi par les transports en commun.


Les caractéristiques du bien

Autres critères qui entrent en compte dans le calcul du prix d'un logement : ses différentes caractéristiques. A surface et emplacement comparables, un appartement avec travaux vaut moins cher que s'il est refait à neuf. Plus l'on monte dans les étages, plus la valeur grimpe. L'absence de commerce à fortes nuisances en rez-de-chaussée constitue un plus. Dans une même rue, la différence entre la partie la plus ensoleillée et la partie la plus sombre peut, en terme de prix au mètre carré, se chiffrer en centaines d'euros. D'autres facteurs comme la performance énergétique et, de plus en plus la connexion Internet sont à prendre en compte. Dans ce dernier cas, le raccordement à la fibre haut débit constitue un vrai plus. En outre, chaque immeuble voit les prix de ses appartements pondérés par l'étage, l'orientation, la situation dans le bâtiment (côté rue ou côté jardin, logement traversant, etc.). Il est indispensable de connaitre, de façon objective, les qualités ou éventuellement les défauts de votre bien immobilier


La tendance du marché local

La conjoncture est déterminante. Il n’est pas toujours possible de vendre son bien aussi cher que vous l'avez acheté. La tendance du marché local peut être à la hausse (beaucoup de demandes, et peu d’offres) ou malheureusement dans certains secteurs à la baisse (beaucoup d’offres et peu de demandes). Il est important de garder en tête que le prix valable aujourd’hui peut ne plus l’être demain.


Alors Comment définir un prix de vente ?

Il y a plusieurs méthodes, plus ou moins sérieuses et rigoureuses. Je vais vous les expliquer.


Le prix de vente fixé par rapport au projet futur

Le prix de vente d’un bien ne peut pas être fixé en fonction du futur projet. En effet, l’acheteur est rationnel, il visite en moyenne 7 biens avant de prendre sa décision. Il mettra donc en concurrence les biens proposés à la vente et choisira celui qui lui semble le « meilleur rapport qualité-prix ».


Le prix au mètre carré

Pas besoin d’être un expert en immobilier pour fixer un prix de vente au « mètre carré »., qui généralement déterminé par une moyenne des ventes passées dans un secteur (moyenne entre les granges, les maisons à rénover, les maisons haut de gamme …). Il suffit de rechercher sur internet le prix du mètre carré sur une ville et de multiplier par la surface de votre bien. Cette méthode est utile pour se faire une première idée du prix du marché mais elle est beaucoup trop généraliste et ne tient pas compte des spécificités de votre bien.

Fixer son prix par rapport au prix moyen du mètre carré voudrait dire que deux biens voisins valent le même prix et ne tiendrait donc pas compte des qualités et des défauts du bien.


L’analyse par qualités et défauts du bien

L’analyse par qualités et défauts du bien permet de déterminer avec objectivité les plus-values et moins-values du bien. Ceci permet de pondérer (en plus ou en moins) la valeur moyenne du mètre carré. L’analyse d’un professionnel de l’immobilier est conseillée pour connaitre précisément la valeur de ces plus-values ou moins-values. Pour vous donner un exemple, on considère qu’il y a une différence de 25% entre un bien situé dans un quartier calme ou bruyant.


L’analyse par comparaison

L’évaluation de la valeur vénale d’un bien est réalisée sur la base de la méthode par comparaison (ou méthode par le marché). Elle consiste, à partir de plusieurs bases de données immobilières sources, à calculer un prix moyen d’un bien selon des caractéristiques et une localisation comparable à d’autres biens similaires existants. La comparaison est faite avec des biens actuellement en vente, qui permet de voir les biens concurrents. La comparaison est aussi faite avec des biens à la vente depuis plus de 6 mois (biens grillés). Cela permet de savoir quel est le prix que les acheteurs ne sont pas prêts à mettre dans ce secteur. Et enfin la comparaison avec des biens réellement vendus récemment. Cela permet de savoir quel est le prix que les acheteurs souhaitent mettre dans ce secteur.

L’analyse d’un professionnel de l’immobilier est ici aussi conseillée.


L’analyse par qualités et défauts du bien couplé à l’analyse par comparaison

Permet d’avoir un prix de vente très précis d’un bien.


Pourquoi faut-il vendre rapidement ?

Le phénomène d'usure est particulièrement dévastateur, un bien qui reste longtemps sur le marché et qui sera vu et revu, intéressera de moins en moins les acheteurs qui chercheront de plus en plus à négocier le prix.

Dans le jargon des professionnels de l’immobilier, au-delà de 6 mois de vente, nous considérons qu’un bien est « mort », « grillé », ou « brûlé »

Il devient beaucoup plus difficile à vendre que lors des trois premiers mois.

Il est donc indispensable de vendre son bien rapidement

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