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Les critères pour calculer le prix d'un bien immobilier
Chaque bien immobilier affiche une valeur qui lui est propre. Pour l'approcher au plus juste, vous tiendrez compte de nombreux critères
L'emplacement du bien
C'est l'un des principaux critères pour estimer le prix du logement. Il tient compte de l'image de la commune : plus elle est résidentielle, plus le mètre carré grimpe. Le quartier est logé à la même enseigne. Dans une même ville, les différences selon les secteurs peuvent aller du simple au double. L'agrément du quartier, le calme, les espaces verts, la proximité des écoles, des commerces et des services sont autant d'autres éléments à considérer. Idem pour la desserte : un appartement à deux pas du métro ou au pied d'un arrêt de bus vaut forcément plus cher que s'il est mal desservi par les transports en commun.
Les caractéristiques du bien
Autres critères qui entrent en compte dans le calcul du prix d'un logement : ses différentes caractéristiques. à surface et emplacement comparables, un appartement avec travaux vaut moins cher que s'il est refait à neuf. Plus l'on monte dans les étages, plus la valeur grimpe.L'absence de commerces à fortes nuisances en rez-de-chaussée constitue un plus. Dans une même rue, la différence entre la partie la plus ensoleillée et la partie la plus sombre peut, en termes de prix au mètre carré, se chiffrer en centaines d'euros. D'autres facteurs comme la performance énergétique et de plus en plus la connexion Internet sont à prendre en compte. Dans ce dernier cas, le raccordement à la fibre haut débit constitue un vrai plus.En outre, chaque immeuble voit les prix de ses appartements pondérés par l'étage, l'orientation, la situation dans le bâtiment (côté rue ou côté jardin, logement traversant, etc.).Il est indispensable de connaître, de façon objective, les qualités ou éventuellement les défauts de votre bien immobilier.
La tendance du marché local
La conjoncture est déterminante. Il n’est pas toujours possible de vendre son bien aussi cher que vous ne l’avez acheté. La tendance du marché local peut être à la hausse (beaucoup de demandes, et peu d’offres) ou malheureusement dans certains secteurs à la baisse (beaucoup d’offres et peu de demandes).Il est important de garder en tête que le prix valable aujourd’hui peut ne plus l’être demain.
Comment définir le vrai prix de son bien ?
Il y a plusieurs méthodes, plus ou moins sérieuses et rigoureuses et difficiles à utiliser. Je vais vous les expliquer successivement dans ce chapitre.
Le prix peut être fixé par rapport au projet futur
Pour vous donner un exemple, certains propriétaires voudraient acheter pour leur retraite une maison au bord de mer aux prix de 400 000€, alors ils vont essayer de vendre leur maison en campagne à ce prix-là, même si elle n’en vaut pas plus de la moitié. Pas très sérieux mais je le vois trop souvent ...
Le prix de vente fixé par rapport au prix de revient
D’autres propriétaires vont décider du prix de vente par l’addition des travaux réalisés. Par exemple j’ai acheté ma maison 250000€, j’en ai eu pour 50000€ de travaux que j’ai réalisé moi-même, je veux donc vendre mon bien au minimum 330000€ (prix de revient de la maison avec une plus-value au passage)Le prix d’un bien ne peut pas être fixé en fonction du futur projet ou par rapport au prix de revient.
En effet, l’acheteur est rationnel, il visite en moyenne 7 biens avant de prendre sa décision. Votre projet futur ou l’argent investi dans votre maison n’intéresse pas l’acheteur.
Ce qui intéresse l’acheteur c’est d’en avoir pour son argent ( il va investir pour 20 ans en moyenne).
Il mettra donc en concurrence les biens proposés à la vente et choisira celui qui lui semble au « meilleur rapport qualité-prix ».
Facilité
Très facile, il suffit de faire l'addition des travaux ou de trouver la maison de vos rêves
temps
Très rapide
PRÉCISION
Les prix obtenus ne sont pas calculés en fonction du prix du marché.
Attention !!!
Le prix au mètre carré
Pas besoin d’être un expert en immobilier pour connaitre le prix au « mètre carré »., qui est généralement déterminé par une moyenne des ventes passées dans un secteur (moyenne entre les granges, les maisons à rénover, les maisons haut de gamme …). Il suffit de rechercher sur internet le prix du mètre carré sur une ville et de le multiplier par la surface de votre bien
.Cette méthode est utile pour se faire une première idée du prix du marché mais elle est beaucoup trop généraliste et ne tient pas compte des spécificités de votre bien. Fixer son prix par rapport au prix moyen du mètre carré voudrait dire que deux biens voisins ont la même valeur et ne tiendrait donc pas compte des qualités et des défauts du bien.
Facilité
Très facile, il suffit de regarder sur internet le prix du m² de votre commune
temps
Très rapide, quelques secondes pour faire le calcul
PRÉCISION
Les prix obtenus ne sont pas précis, il y a un manque d'analyse et de comparaison
L’analyse par qualités et défauts du bien
L’analyse par qualités et défauts du bien permet de déterminer avec objectivité les plus-values et moins-value du bien.
Ceci permet de pondérer (en plus ou en moins) la valeur moyenne du mètre carré.
L’analyse d’un professionnel de l’immobilier est conseillée pour connaître précisément la valeur de ces plus-values ou moins-values. Pour vous donner un exemple, on considère qu’il y a une différence de 25% entre un bien situé dans un quartier calme ou bruyant.
Facilité
Pas facile d'évaluer de façon objective les qualités et défauts de son propre bien. L'avis d'un professionnel est conseillé
temps
Il faut compter un certain temps pour pouvoir établir les plus-values et les moins-values
PRÉCISION
Permet de connaître de façon objective et relativement précise et permet d'obtenir un prix proche de celui du marché
L’analyse par comparaison
L’évaluation de la valeur vénale d’un bien est réalisée sur la base de la méthode par comparaison (ou méthode par le marché). Elle consiste, à partir de plusieurs bases de données immobilières sources, à calculer un prix moyen d’un bien selon des caractéristiques et une localisation comparable à d’autres biens similaires existants.
La comparaison est faite avec des biens actuellement en vente, qui permet de voir les biens concurrents.
La comparaison est aussi faite avec des biens à la vente depuis plus de 6 mois (biens grillés). Cela permet de savoir quel est le prix que les acheteurs ne sont pas prêts à mettre dans ce secteur.
Et enfin la comparaison avec des biens réellement vendus récemment. Cela permet de savoir quel est le prix que les acheteurs souhaitent mettre dans ce secteur.
L’analyse d’un professionnel de l’immobilier est ici aussi conseillée.
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