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"La meilleure stratégie en 3 étapes pour vendre sa maison"
Les diagnostics immobiliers obligatoires
Les diagnostics immobiliers visent à informer l'acquéreur sur certains aspects du logement qu'il projette d'acheter.
Le diagnostic : la carte d’identité d’un bien immobilier
Les diagnostics immobiliers sont un bon moyen de valoriser un bien immobilier.
En effet, les diagnostics obligatoires ( plomb, amiante, électricité…) rendent compte de la conformité aux normes du bien.
Le Diagnostic de Performance Energétique évalue quant à lui la consommation énergétique du logement.
Une mesure de protection et de sécurité pour les futurs acquéreurs
Plus de vice caché !
Le DDT (dossier de diagnostics technique) permet ainsi la transparence vis-à-vis du nouvel acquéreur.
Ce dernier bénéficie ainsi d’une certaine protection et sera aussi et surtout rassuré pour son achat.
Les diagnostics permettent aussi aux acquéreurs une meilleure connaissance de ce qu'ils achètent en les informant de manière complète et objective.
Les vendeurs pourront en outre s’exonérer de la garantie de vice caché en cas de dysfonctionnement.
Les professionnels s’engagent à l’impartialité et l’indépendance. Ils ne doivent avoir aucun lien avec un agent immobilier ou un propriétaire qui soit de nature à influencer leur rapport.
Un bon moyen d’estimer un logement
Rendu obligatoire par la loi, les diagnostics doivent être réalisés pour toutes ventes.
Il est évident que si lors d'un diagnostic, il s'avère que le système d'assainissement individuel n'est pas conforme (prix moyen environ 8000€) le prix de vente, ne peu pas être le même que si celui ci l'était.
DPE en cours... Quelles sanctions ? La responsabilité des agences immobilières, mais aussi des particuliers.
La loi indique clairement qu’avant de mettre en vente ou de faire louer un logement, il est obligatoire de faire afficher (depuis 1er janvier 2011), les étiquettes de consommation et de GES du DPE près de l’annonce concernée.
L’amende est de 1500 € pour chaque infraction constatée, que ce soit pour un particulier ou un professionnel.
Or, beaucoup de vendeurs font la sourde oreille pour s’échapper à cette réglementation voulant attendre l’ultime moment pour le faire réaliser avant la signature d’un compromis de vente. Tant que le Diagnostic de Performance énergétique n’est pas délivré par le cabinet de diagnostic immobilier, il ne devrait y avoir aucune procédure de vente ni même de visite.
Le DPE permet de pouvoir comparer les biens entre eux, tant sur les consommation que sur leur pollution. Il doit obligatoirement mentionner des mesures d’améliorations énergétiques permettant de faire évoluer ces deux critères tout en calculant le retour sur investissement des travaux ou des bonnes habitudes à prendre. A prix et prestations égales, il est utile de savoir combien va coûter le bien annuellement pour produire son chauffage, refroidissement et eau chaude sanitaire.
Mon conseil :
Avant la mise en vente de votre bien immobilier, faites réaliser l’ensemble des diagnostics nécessaires. Leur nombre varie en fonction du type de bien et de son âge (voir ci-dessous). Certains ayant une durée de validité relativement courte peuvent vous être renouvelés gratuitement avec contre-visite. Un dossier de vente complet, accompagné de diagnostics clairs et bien expliqués rassure un acquéreur lui permettant ainsi de pouvoir se positionner sur une offre dans les meilleurs délais. Cela vous évitera ainsi qu’il y ait de mauvaises découvertes lors de la remise du rapport et que celui-ci revoit son offre à la baisse ou se désiste.
Quels sont les diagnostics immobilier obligatoires ?
Le diagnostic AMIANTE
Nature du document : Etat mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante.
Immeubles concernés : Tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Durée de validité du document : Si aucune trace d'amiante n'est détectée, la durée de validité est illimitée. En revanche, si la présence d'amiante est détectée, un nouveau contrôle doit être effectué dans les 3 ans suivants la remise du diagnostic. Attention : si le diagnostic a été réalisé avant 2013, il doit être renouvelé en cas de vente du logement, même en cas d'absence d'amiante.
Le diagnostic ASSAINISSEMENT NON COLLECTIF
Nature du document : Document relatif à l'installation d'assainissement non collectif.
Immeubles concernés : Tous les immeubles bâtis non raccordés au réseau public.
Durée de validité du document : 3 ans.
L'acquéreur a pour obligation de mettre en conformité dans un délai d'un an après la signature de l'acte authentique.
Le diagnostic PLOMB
Nature du document : Constat de risque d'exposition au plomb (CREP). Ce constat doit être accompagné d'une notice d'information résumant les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb.
Immeubles concernés : Immeubles d'habitation ou partie(s) d' immeuble affectée(s) à l'habitation construits avant le 1er janvier 1949.
Durée de validité du document : Si présence de plomb supérieure à certains seuils : 1 an pour la vente. Sinon, illimitée.
Le diagnostic ELECTRICITE
Nature du document : Etat de l'installation intérieure électrique.
Immeubles concernés : Immeubles d'habitation ou partie(s) d' immeuble affectée(s) à l'habitation dont l'installation a été réalisée depuis plus de 15 ans.
Durée de validité du document : 3 ans maximum pour l'état de l'installation intérieure, comme pour l'attestation de conformité en cas de travaux de rénovation.
Le diagnostic ERP
Nature du document : État risques et pollutions (aléas naturels, miniers ou technologiques, sismicité, potentiel radon et sols pollués)
Immeubles concernés : Tout type d'immeubles visés par un arrêté préfectoral précisant les communes concernées et la liste des risques prévisibles.
Durée de validité du document : Moins de 6 mois avant la date de la promesse de vente.
Le diagnostic GAZ
Nature du document : Etat de l'installation intérieure de gaz.
Immeubles concernés : Immeuble d'habitation ou partie(s) d'immeuble affectée(s) à l'habitation dont l'installation a été réalisée depuis plus de 15 ans ou dont le dernier certificat de conformité date de plus de 15 ans.
Durée de validité du document : 3 ans maximum pour l'état de l'installation intérieure, comme pour l'attestation de conformité en cas de travaux de rénovation.
Le diagnostic TERMITES
Nature du document : Etat relatif à la présence de termites.
Immeubles concernés : Tous les immeubles bâtis (zones délimitées par arrêtés préfectoraux).
Durée de validité du document : 6 mois maximum. A refaire en cas de nouvel arrêté municipal déclarant une zone d'infestation.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Nature du document : Diagnostic de performance énergétique.
Immeubles concernés : Tous les immeubles bâtis sauf ceux listés à l'article R.134-1 du CCH.
Durée de validité du document : 10 ans. A refaire en cas de travaux substantiels notamment.
Le diagnostic MERULE
Nature du document : Information sur la présence d'un risque de mérule.
Immeubles concernés : Tous les immeubles bâtis (zones délimitées par arrêtés préfectoraux).
Durée de validité du document : Pas de durée fixée.
Sanctions prévues : La présence de mérule peut, sous certaines conditions, constituer un vice caché de nature à engager la responsabilité civile du vendeur.
Le diagnostic METRAGE LOI CARREZ
Nature du document : Certificat attestant de la surface du lot concerné.
Immeubles concernés : Tous les lots de copropriété à usage d'habitation ou commercial (exceptés les caves, garages, emplacement de stationnement et d'une manière générale, les lots ou fraction de lots inférieurs à 8 m2)
Durée de validité du document : Permanente
Sanctions prévues : Action en nullité de la vente en cas d'absence de mention. Demande de diminution du prix si erreur de surface de plus de 5 %.
Retrouvez dans le tableau ci-dessous toutes ces informations (cliquez sur l'image pour agrandir) :
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